亏本也要卖！武汉楼市断崖式缩量

  从武汉今年新建住房成交来看，3月份，因去年受疫情而延后的需求集中释放，市场交易有所反弹。但进入二季度，市场销售降温明显。5月，武汉借助房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升。随着房交会的结束,新房成交再次回落。6月，全市新建住房网签6172套，环比减少55.46%，同比减少42%。7月，武汉新房网签仅4881套，呈现断崖式下滑。

  记者根据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据统计，2023年1~7月，武汉新建住房成交66328套，与去年同比下滑9%。数据表明，在对市场需求侧政策呵护下，也未能拯救市场颓势。

  截至2023年6月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。按照今年的去化速度，去化周期需17个月。

  据湖北中原地产数据，今年来，武汉新房销售开盘去化率持续走低，仅为17%，在中西部核心城市中市场表现最差。

  实际上，武汉地产市场供求关系早在2020年就开始了微妙变化，此后，市场面悄然逐年变差。

  记者梳理武汉近十年市场轨迹发现，在经过2012年~2014年的低迷之后，在各项政策刺激下，自2015年开始，武汉楼市掀起了几波量价攀升的高潮。

  国家统计局数据显示，以2015年为定基，2020年底武汉新建住房5年涨幅高达168.1%，在全国位居第三位（前两名分别是西安、徐州）。2020年度，全国一二线城市新建住宅销售价格同比上涨分别为3.9%、4%，其中，武汉涨幅为4.5%，而同年，武汉楼市也已出现打折销售的现象，全年平均折扣率93%，同时，各地产板块开始出现分化，部分远城区已表现出供大于求。

  2020年，武汉市身为疫情重灾区，为应对疫情的冲击，特别出台了房地产纾困六条措施，以提振房地产投资与供给侧。2021年，武汉光谷及江岸、洪山、武昌、汉阳四新等区域地价与房价再度上涨，并掀起了房企拿地高潮，一批楼面价超2万元、3万元的地王频现。但2021年下半年后，市场却迅速冷了下来。

  据湖北中原地产数据，对比前几年武汉楼市处于高位时新房市场销售总量，今年将衰减近4~5成。

  “地产已经开始进入下半场了，武汉身为全国地产高流量的城市，年度销售近20万套的好光景，难以再现，今后每年新房有10万+套的销量，将会是新常态。”武汉地产研究院院长殷跃建预见说。

  然而，市场在短期内快速缩量衰减，必然对行业的各层面带来巨大冲击与震荡。量在价先，市场极速缩量，首先带来价格的调整。

  据国家统计局数据，今年6份，武汉新建商品住宅销售价格指数同比下跌0.4%；同比上年1~6月平均下跌2.8%，已是同比15连降；二手住宅销售价格指数同比下跌3.4%；同比上年1~6月平均下跌4.3%，已是同比16连降。

  “目前，武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性，价格比较坚挺，二三环之间的楼盘价格也在下滑调整，三环外的房价已下滑回到5年前。”郑源涛说。

  记者调研中发现，今年武汉二手房抛售量猛增，部分区域二手房价已从前两年时的市场最高点下跌20%~30%。为此，吸引不少刚需置业者购买“笋盘”，这也加大了新房销售难度。

  进入8月，武汉一批三环内的楼盘新港临江汇、武汉城建2049、幸福时代大家等纷纷降价促销。而三环外的楼盘早已率先打折甩卖，汉南、新洲等远城区有楼盘把价格降至5000元/平方米。

  倒逼优化新政出台

  武汉楼市复苏基础和动能不足，倒逼优化新政出台。

  今年2月，武汉市人民政府出台《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，把房地产行业列为困难行业，以加大纾困支持力度，提出支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。

  中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，上半年，武汉市推出了支持特定群体和改善性需求的政策，比如针对多孩家庭、人才等群体置业的优惠措施，市场却并未获得明显提振，下半年若不祭出重大政策利好刺激，武汉楼市在三季度将面临更大下行调整的压力。

  记者获悉，8月3日，为深入贯彻落实7月24日中央政治局会议精神，以及住建部企业座谈会精神，湖北省住建厅组织召开房地产开发企业和建筑业企业座谈会，分析研判当前房地产与建筑行业发展现状。会上，武汉市房管局介绍了武汉市房地产行业发展情况，出席会议的6家开发企业与4家建筑业企业汇报了今年以来的市场经营态势，并围绕稳市场、促转型提出了对策建议。会议强调，要坚决贯彻落实中央政治局会议和住建部企业座谈会精神，进一步优化房地产政策措施，因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，要增信心、保交付、调结构、促转型，促进房地产市场健康发展。

  然而，对于期盼的优化政策措施，却只听见雷声不见雨来，武汉市场各方已显得焦急。

  “全国部分二线城市郑州、南京等新的优化政策已经出来了，武汉市的却迟迟还不见踪影。”一位房企负责人抱怨地说。

  李国政透露，此前，武汉市曾于6月份就拟了一份相关优化地产行业政策的措施方案，并向上级部门提交了申请，但被驳回了。7月24日政治局会议后，武汉市响应相关精神，再次拟定了十几条优化政策方案，并已上报。估计近期得到上级批复后，可以落地执行。

  武汉还有哪些政策工具为楼市托底呢？

  据悉，这些措施主要围绕支持置换改善性需求，旧房置换新房的税费优惠与减免，以及住房信贷政策中的认房不认贷、二套房首付比例成数及信贷利率、购买商办物业首付比例成数及信贷利率等。

  “如果说武汉优化政策相对比较迟缓，估计是涉及的住房信贷政策方面，银行金融部门还在审核中。”李国政说。

  市场已不再等待。

  近期，武汉有一大批新盘开始蜂拥入市，武昌即将开盘有武汉城建瑞安长江天地、龙湖御湖境等高端大盘，而汉口三环内就有11个纯新盘集中面世推出，房企推盘显得非常积极。

  在如此艰难的市场境遇中，房企推盘还如此卖力确实不易，但也有些耐人寻味。

  一位国企地产老总说，8月，我们会更难，高温、水灾都来了，再加上国内外形势紧张，客户更难找，市场需求量萎缩，我们对政策面的效应不抱有太高期望，如何打赢街对面的对手将成为更加重要的能力。

  “从今年来看，市场对楼市对需求端刺激政策的边际效应确实在下降，但利好的优化政策还是应该出，因为当下主要问题是如何扭转不佳的信心与预期，虽然这还需要较长时间。”同策机构负责人周小娴说。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，中央政治局会议和国常会已经明确各地要“调整优化房地产政策”，继郑州、南京之后，肯定还有其他城市跟进，尤其是那些房价和成交量下跌比较大、市场预期下滑非常明显的城市。