代建专题 | 浙系代建企业竞争格局

  从浙系的具体排名来看，2023上半年4家浙系（绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、兴元建设）位列TOP10，分别包揽代建榜单前2名、第8名和第10名，规模处于头部位置，4家浙系代建企业合约总建筑面积超2.8亿平方米，占到9家浙系入围企业的90%。此外，中天美好集团光影管理、滨江集团代建规模排名第16名、第19名，众安集团、德信绿建集团、宋都管理分别排名第25、26和27名。

  浙系代建企业形成三大梯队，蓝、绿城系规模领先

  目前浙系代建企业已经基本形成三大梯队的竞争格局，第一梯队指蓝、绿城系，即绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城，至2023上半年末蓝、绿城系合约项目建面超2.65亿平米，占到9家浙系入围企业的85%，规模领先，且商业和政府代建全面发展。

  其中，绿城管理2023年中期代建项目覆盖123座城市，合约项目建面1.136亿平米，储备项目充足，多年维持龙头地位；蓝城集团2005年进入代建行业，立足理想小镇建设和房地产代建管理服务，深耕市场多年。而蓝绿双城是不同于绿城管理与蓝城集团的独立法人，其创始人曹舟南曾经是宋卫平的嫡系部下，后组建了全新的代建品牌，其管理团队大多都有着老绿城背景。虽然起步较晚，但凭借“绿城”、“蓝城”的品牌影响力以及老绿城对代建项目的管控力，近年来蓝绿双城市场份额迅速提升，2023年中期在管数量超过140个。

  处于第二竞争梯队的浙系代建企业为兴元建设、中天美好集团光影管理和滨江集团，合约建面800-2000万平方米之间，代建规模距蓝绿城系差距明显,但颇具品牌影响力和资源整合力，扩张势头较足。其中，兴元建设、滨江集团产品优势突出，在商业代建领域颇受认可；中天美好光影管理凭借建筑基因，依托集团产业协同优势，在浙江政府代建领域也站稳了一席之地。

  第三梯队浙系代建企业，如众安、德信绿建等，合约项目规模基本在800万平方米以下，近年随代建风口到来才开始涉猎轻资产，起步相对较晚，无论是资源整合能力还是品牌影响力当前都无法与本地龙头代建企业抗衡，业务逐步推进中。

  蓝、绿城系覆盖20余省份，其余企业大多尚未“走出去”（略）

  2、商业代建占比将近六成，政府代建以省内为主（略）

  3、浙系企业重视产品力打造，代建业务模式各有侧重（略）

  PART.3

  代建竞争日益激烈
需强化品牌影响力、优化架构、平滑利润

  浙江代建市场较为活跃，更多依赖于其良好的政策环境以及可观的市场需求，2023上半年9家浙系代建企业入围TOP30，合约总建筑面积超3.1亿平，占到全部入围企业的52%。而蓝、绿城系等头部企业起步早，先发优势显著，并抓住近年保障性住房、城投委托、纾困加速等需求井喷的窗口期，进行积极外拓，当前已经垄断超8成浙系入围代建企业的市场份额。

  对于想要进入浙江的代建企业而言，当前浙江代建市场相对饱和，进入壁垒较高，省内有绿城、蓝城双寡头，也有本地具备很大品牌影响力的滨江，新竞争者无论是品牌影响力、资源整合能力还是成本管控都难以与之抗衡。

  对第三梯队的中小浙系代建企业而言，当前浙江代建市场竞争格局也逐步稳定，规模上很难赶超头部企业，未来目标外拓以稳为主。首先要经营好内功，可以围绕本地市场，开展不同业态的尝试，以平滑业绩利润水平，在强化根基的同时慢慢尝试周边省份项目，培育自身代建品牌的影响力。

  对于第一和第二梯队的浙系代建企业而言，具有较强的竞争优势。但是随着代建竞争日益激烈，也会遇到更多的挑战：

  第一，利润率下滑。当前代建市场高度竞争，新竞争者要进入新市场，会选择在招投标环节掀起价格战，导致头部代建企业无法保证按理想价格取得新代建服务合约，未来业绩增速及利润率较过去有所压缩。价格战是代建行业发展必然要经历的过程，但工程质量、产品品质是头部代建企业经营的底线。针对利润率下滑，头部代建企业可以选择丰富产品业态，通过多种业态尽可能平滑利润率水平。

  第二，内部沟通成本高。重资产开发高度标准化，内部沟通容易。而头部代建企业项目多，不同委托方有不同要求，没法完全标准化，代建企业内部各个中心、分支机构联合作业时候，整合资源的过程相对复杂，沟通成本较高。

  第三，品牌维护。头部代建企业的核心竞争优势是长久以来培育起来的品牌效应，品牌效应的基础就是有自己的产品特色和品质。但代建方与委托方容易存在代建过程中的分歧，尤其是成本管控以及项目售价方面，处理不好会伤害品牌，如面临市场下行委托方不惜降价、急于回笼资金，对品牌会造成负面影响。此外，代建方合联营公司对品牌的使用也可能存在压缩成本、产品减配等不规范的问题。

  第四，组织架构调整。代建行业发展较晚，市场规模也远小于开发物业规模，各代建企业当前组织架构比较初阶。如蓝城集团、蓝绿双城采取事业合约人制度，架构实行二级管控，集团更多在整体战略、人事等方面管控，团队拿收益大头，激励作用更大；而绿城管理采取相对垂直的三级架构，全国分设5大区，区域公司管项目。扁平化还是垂直化管控，有利有弊，随着全国化布局的深入，管理半径持续扩大，可能让头部代建企业在效率、精度、工程、品控等面临压力，组织架构有待更新优化。